Organiser votre immobilier d’entreprise

C'est du type de détention et du régime fiscal du propriétaire que naîtra la nature des revenus. Réfléchissez !
 


Il existe différents modes de détention du patrimoine immobilier professionnel :

- immobilier détenu dans le patrimoine individuel du chef d’entreprise,

- immobilier inscrit à l’actif du bilan de l’activité professionnelle, que l’activité soit exercée en nom propre ou au travers d’une structure sociale,​

- immobilier détenu par une société civile ou commerciale.

 

A ces trois modes de détention, s'ajoutent les schémas de démembrement !

Vous l'aurez compris, aucune solution type n'existe, tout dépend des projets de l’entreprise, de sa nature, de sa composition, mais aussi de la situation matrimoniale et patrimoniale du chef d’entreprise. 

Une approche globale est donc nécessaire afin d’optimiser le mode de détention, en mesurant les impacts des modes d’acquisition, de détention et de cession future (vente, donation, transmission, décès).

Avertissement > La situation ci-dessous est présentée à titre pédagogique et ne constitue en aucun cas un conseil. En gestion de patrimoine, pas d'automédication !

 

Julie, 46 ans, Présidente d'une SAS unipersonnelle de BTP 

L'entreprise de Julie connait depuis 10 ans un développement important. Pour accompagner cette croissance, elle a investi dans un nouveau bâtiment réunissant bureau d'études et entrepôt.

Pour acquérir ces nouveaux locaux, Julie a créé avec son époux, une société civile à l'impôt sur le revenu.
La SCI a contracté un crédit amortissable pour l'acquisition et loue le bâtiment à l'entreprise de Julie.

 

Julie s'interroge sur la fiscalité de la SCI tant à l'impôt sur le revenu qu'à l'ISF.

 

La loi exonère d'ISF les biens professionnels. Mais si le statut d'entrepreneur individuel suffit pour être exonéré, ce n'est pas le cas des sociétés. 

En effet, les parts d'une SCI détenant un immeuble donné en location à une société d'exploitation, dont les associés sont les mêmes que ceux de la SCI, sont considérées comme des biens professionnels au sens de l'ISF, à condition que les associés remplissent eux-mêmes les conditions édictées par le Code Général des Impôts (art. 885 O bis), sur les titres de la société d'exploitation.

Parmi les conditions à respecter :

  • le groupe familial doit détenir plus de 25% du capital. Julie remplit ce critère.
  • exercer une fonction de gérant (SARL - EURL - SCA) ou de président, directeur général, président du conseil de surveillance ou membre du directoire (SA, SAS, SASU). Julie étant présidente de la SASU, elle remplit ce critère.
  • les fonctions énumérées doivent donner lieu à une rémunération de plus de 50% de l'ensemble des revenus professionnels déclarés à l'impôt sur le revenu. Julie répond également à cette condition car son activité dans l'entreprise représente sa seule source de revenus.

Nous ne développerons pas les autres critères car ils ne concernent pas le cas de Julie.

 

Fantastique se dit Julie, les parts de la SCI ne sont pas à déclarer à l'ISF !
Si cette affirmation est juste... la réalité est tout autre...

 

Certes, Julie remplit les conditions de l'article 885 O bis concernant l'exonération des biens professionnels, mais si les parts de la SCI ne sont effectivement pas à déclarer... le compte-courant de la SCI, oui...

De plus, Julie oublie l'impôt sur le revenu...

 

Prenons un exemple chiffré 

Montant de l'acquisition = 600 000 €
Emprunt amortissable (taux 3% sur 15 ans) = 600 000 €
Charges annuelles (assurance, taxe, travaux...) = 7 000 €
Loyers annuels = 50 000 €
Annuités du prêt = 49 700 € (arrondis)
Intérêts d'emprunt à déduire la première année = 17 500 € (arrondis)
Capital social de la SCI = 100 €

Pour des raisons pédagogiques, nous avons volontairement simplifié les chiffres.

 

Etablissons le compte de trésorerie de la SCI
 

Premier constat > Pour équilibrer les comptes, Julie et son époux devront apporter chaque année 6 700 € à la SCI.

 

Plaçons-nous maintenant au 31 décembre de la première année et réalisons le compte de résultat
 

 

Etablissons maintenant le bilan
 

Deuxième constat > Le résultat de la SCI est positif de 25 500 €, chouette se dit Julie... oui, mais... non seulement la société n'a pas la trésorerie pour le verser aux associés, mais encore, Julie et son époux ont dû apporter à la société 6 700 €... Sans compter que les associés devront déclarer à l'impôt sur le revenu ce résultat, qu'il soit distribué ou mis en réserve ! 

 

Poussons le raisonnement un peu plus loin et imaginons que Julie et son époux décident de distribuer ce résultat de 25 500 €. La SCI n'ayant pas les liquidités pour les payer, elle devient redevable auprès des associés de cette somme.

Et où cette somme sera-t-elle portée ? Sur le fameux compte courant qui n'a pas de contrepartie bancaire, mais matérialise la dette de la SCI envers Julie et son époux. 

 

En guise de conclusion,

  • Sur le plan de la trésorerie, la SCI est en déficit : les associés doivent apporter chaque année à la SCI, 6 700 €,
  • Sur le plan comptable, la SCI dégage un résultat de 25 500 €,
  • Sur le plan fiscal, même si le résultat n'a pas été distribué en monnaie sonnante et trébuchante, il devra être déclaré à l'impôt sur le revenu, et le compte-courant de la SCI, à l'ISF...

 

Pour autant, la SCI peut réellement être un merveilleux outil pour l'acquisition de ses locaux professionnels, mais uniquement s'il est pensé, anticipé et maîtrisé !

 

A noter ! Julie et son époux détenaient pas le biais de la SCI d'autres immeubles que le bâtiment, les parts de la SCI ne seraient exonérées que dans la limite de la quote-part de participation dans la société d'exploitation. 
D'autre part, aucun texte n'impose la tenue d'une comptabilité ni n'en définit les règles au niveau de la société civile mais le gérant doit rendre compte de sa gestion une fois par an. Dans cette optique, une comptabilité est le seul gage de crédibilité. La comptabilité reste ainsi le plus sûr reflet de la réalité sociale. C’est aussi le meilleur moyen de répondre aux interrogations éventuelles de l'administration fiscale. Elle est, à notre sens, nécessaire à l'existence réelle de la société civile.